Qui paie la dératisation en copropriété ?
Parties communes ou parties privatives, syndic ou copropriétaire, majorité simple ou renforcée : la répartition n'est pas une affaire d'usage, elle est écrite. Et le texte a changé le 1er octobre 2023.
C'est la question qui bloque la plupart des dossiers en assemblée générale. Elle a une réponse assez simple, à condition de savoir où regarder — et beaucoup de sites du secteur citent encore des articles abrogés ou hors sujet.
La règle de base : le périmètre décide
| Où | Qui paie | Sur quel fondement |
|---|---|---|
| Caves, parkings, locaux poubelles, gaines, colonnes, cours, combles, façades | Le syndicat des copropriétaires, via le syndic | CSP R.1331-46 · RSD art. 119 · loi du 10 juillet 1965, art. 14 |
| Appartement occupé par son propriétaire | Le copropriétaire | CSP R.1331-45 · RSD art. 119 |
| Appartement loué | Le bailleur au titre de la décence ; le locataire au titre de l'entretien courant | Loi du 6 juillet 1989, art. 6 et 7 |
Autrement dit : dès que le nuisible circule par une gaine, une colonne, une cave ou un local commun, la charge est collective. C'est presque toujours le cas des rats, des blattes et des fourmis en immeuble.
Ce qui a changé le 1er octobre 2023
Le décret n°2023-695 du 29 juillet 2023 a nationalisé les règles d'hygiène des locaux d'habitation, jusque-là fixées département par département par les règlements sanitaires départementaux. Elles sont désormais codifiées aux articles R.1331-14 et suivants du Code de la santé publique, et s'appliquent aux logements, à leurs abords et aux parties communes des immeubles collectifs.
Trois articles comptent :
« Toutes mesures nécessaires sont prises pour prévenir la prolifération d'animaux causes de nuisances pour la santé humaine, notamment les punaises de lit, dans les locaux d'habitation et, s'il y a lieu et en urgence, pour y remédier, notamment par déblaiement, nettoyage, désinfection, dératisation et désinsectisation. »
« Les bâtiments accueillant des locaux d'habitation et leurs abords ainsi que les parties à usage commun des bâtiments d'habitation collectifs font l'objet d'un entretien satisfaisant, assuré notamment par la réalisation périodique des mesures et travaux nécessaires, à la charge des personnes auxquelles cette obligation incombe. »
Le mot décisif est périodique. Le texte n'attend pas une réaction à l'incident : il attend un entretien régulier. C'est ce qui justifie un contrat annuel plutôt qu'une intervention au coup par coup.
« […] ainsi que les gaines de passage des canalisations ou des réseaux sont entretenus régulièrement pour ne pas donner passage à des infiltrations d'eau ou des émanations. »
Les gaines techniques sont nommées par le texte. Ce sont exactement les voies par lesquelles blattes et rongeurs circulent d'un logement à l'autre.
La sanction a été durcie
Le même décret a créé l'article R.1312-14 du Code de la santé publique : le manquement à ces règles est puni de l'amende prévue pour les contraventions de 4e classe, contre la 3e classe auparavant, avec possibilité d'amende forfaitaire.
Deux fréquences opposables que presque personne n'applique
Le règlement sanitaire départemental reste applicable en complément du texte national. Son article 79 est très concret, et c'est souvent la première non-conformité relevée dans un immeuble :
« Les récipients à ordures ménagères, leurs emplacements ainsi que les locaux où ils sont remisés doivent être maintenus en constant état de propreté, désinfectés et désinsectisés aussi souvent que nécessaire et au moins une fois par an. […] Les conduits de chute des vide-ordures sont ramonés et nettoyés périodiquement et au moins 2 fois par an. »
Dans la grande majorité des immeubles que nous reprenons, la colonne de vide-ordures est le foyer initial des blattes et des mouches, et le local poubelles celui des rongeurs. Ce sont deux obligations chiffrées, faciles à inscrire au budget, et rarement respectées.
Quelle majorité en assemblée générale ?
C'est le second blocage classique. Les conseils syndicaux croient souvent devoir réunir une majorité renforcée. Ce n'est pas le cas pour l'essentiel de la prestation.
| Majorité | Ce qu'elle couvre |
|---|---|
| Article 24 — majorité simple | Entretien et maintenance des parties communes : contrat annuel, traitement curatif, nettoyage et désinfection des colonnes. C'est de la gestion courante. |
| Article 25 — majorité absolue | Transformation ou ajout d'équipement : dispositifs anti-pigeons, obturation d'accès, grillages neufs. |
| Article 25-1 — passerelle | Si le projet recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, second vote immédiat à la majorité de l'article 24. |
| Article 18 — urgence | Le syndic peut faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à charge d'informer les copropriétaires et de convoquer immédiatement une AG. |
Le bon réflexe : faire scinder le devis
Demandez à votre prestataire un devis séparant la prestation d'entretien — article 24 — des travaux correctifs comme l'obturation de gaines ou la pose de grillages — article 25. Le syndic inscrit alors la bonne résolution à l'ordre du jour, et le vote ne peut pas être contesté sur ce motif.
Questions fréquentes
Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic. Caves, parkings, locaux poubelles, gaines techniques, colonnes de vide-ordures, cours, combles et façades sont des parties communes : leur entretien relève du budget de la copropriété. Le fondement est l'article R.1331-46 du Code de la santé publique, l'article 119 du règlement sanitaire départemental et l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
La majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Un contrat d'entretien des parties communes relève de la gestion courante, au même titre que le nettoyage. La qualification bascule en article 25 seulement si la prestation s'accompagne d'un investissement durable : obturation de gaines, pose de filets ou de pics anti-pigeons, grillages neufs.
Oui en cas d'urgence. L'article 18 de la loi de 1965 lui permet de faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Il doit alors informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale, et peut demander une provision plafonnée au tiers du devis estimatif après avis du conseil syndical. Le défaut de convocation engage sa responsabilité civile personnelle.
Il n'existe pas de droit d'entrée forcée : l'inviolabilité du domicile est un principe à valeur constitutionnelle. La loi de 1965 prévoit toutefois qu'après notification par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d'huissier, au moins huit jours avant, les copropriétaires ne peuvent faire obstacle à l'accès dès lors que les circonstances l'exigent et que la jouissance de leur logement n'est pas altérée durablement.
L'article 79 du règlement sanitaire départemental impose que les récipients à ordures ménagères, leurs emplacements et les locaux où ils sont remisés soient désinfectés et désinsectisés aussi souvent que nécessaire et au moins une fois par an. Les conduits de chute des vide-ordures doivent être ramonés et nettoyés au moins deux fois par an.
Partiellement. L'annexe du décret du 26 août 1987 fixant la liste limitative des charges récupérables mentionne, à sa rubrique Hygiène, les produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures. Le texte vise les produits ; la question de savoir si la totalité de la prestation entre dans cette rubrique mérite un avis juridique sur la situation précise.
Non. La Ville de Toulon indique par exemple officiellement que pour les punaises de lit dans les parties communes, le bailleur et le syndic doivent prendre toutes les mesures nécessaires, que son Service Communal d'Hygiène et de Santé n'intervient pas contre les punaises, les rongeurs et les blattes, et qu'elle ne distribue plus de raticide aux particuliers. Le maire dispose d'un pouvoir de police et peut mettre en demeure, voire faire exécuter d'office aux frais du propriétaire.
Le rapport d'expertise de l'ANSES de juillet 2023 documente des déplacements de punaises de lit entre appartements et décrit une échelle d'infestation à sept niveaux, dont le niveau 4 correspond à la détection dans les logements qui jouxtent le foyer initial. L'agence recommande de traiter les logements attenants — même étage, étage supérieur et inférieur. Elle relève par ailleurs que l'usage répété d'insecticides augmente le risque de résistance, l'effet répulsif de certains produits poussant les insectes vers les voisins.
Pour aller plus loin
Le détail complet — répartition des responsabilités, échelle ANSES, points faibles du bâti méditerranéen, contenu attendu d'un devis et d'un rapport — est sur notre page nuisibles en copropriété. Sur la question spécifique des punaises de lit, voir aussi à quelle température meurent les punaises de lit.
Sources principales : décret n°2023-695 du 29 juillet 2023 ; articles R.1331-45 à R.1331-51 et R.1312-14 du Code de la santé publique ; règlement sanitaire départemental type, articles 79 et 119 ; loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi ELAN ; décret n°87-713 du 26 août 1987 ; ANSES, expertise collective punaises de lit, juillet 2023.
Un immeuble à traiter ?
Diagnostic de bâtiment gratuit · Devis scindé art. 24 / art. 25 · Rapport traçable