Nuisibles en copropriété : obligations du syndic et du bailleur
Nuisibles en copropriété : qui est responsable, et ce que dit vraiment le texte
Depuis le 1er octobre 2023, l'obligation de prévenir la prolifération des nuisibles dans les parties communes est inscrite dans le Code de la santé publique. Nous intervenons à l'échelle de l'immeuble, avec les pièces que votre AG et votre assurance attendent.
Le texte a changé, et peu de syndics le savent
Le décret n°2023-695 du 29 juillet 2023 a nationalisé les règles d'hygiène des locaux d'habitation, jusque-là fixées département par département. Elles sont codifiées aux articles R.1331-14 et suivants du Code de la santé publique et s'appliquent depuis le 1er octobre 2023 aux logements, à leurs abords et aux parties communes des immeubles collectifs.
« Toutes mesures nécessaires sont prises pour prévenir la prolifération d'animaux causes de nuisances pour la santé humaine, notamment les punaises de lit, dans les locaux d'habitation et, s'il y a lieu et en urgence, pour y remédier, notamment par déblaiement, nettoyage, désinfection, dératisation et désinsectisation. »
C'est la première fois qu'un texte réglementaire national nomme explicitement la punaise de lit — et qu'il impose d'agir en urgence.
« Les bâtiments accueillant des locaux d'habitation et leurs abords ainsi que les parties à usage commun des bâtiments d'habitation collectifs font l'objet d'un entretien satisfaisant, assuré notamment par la réalisation périodique des mesures et travaux nécessaires, à la charge des personnes auxquelles cette obligation incombe. »
Le mot qui compte est périodique : le texte n'attend pas une réaction à l'incident, il attend un entretien régulier. C'est ce qui justifie un contrat annuel plutôt qu'une intervention ponctuelle.
« Les couvertures et les terrasses, les murs et leurs enduits, les cloisons, les plafonds, les sols, les planchers, les fenêtres, […] ainsi que les gaines de passage des canalisations ou des réseaux sont entretenus régulièrement pour ne pas donner passage à des infiltrations d'eau ou des émanations. »
Les gaines techniques sont nommées par le texte. Ce sont exactement les voies par lesquelles blattes, rongeurs et fourmis circulent d'un logement à l'autre.
« La démolition d'un bâtiment est précédée d'une opération de dératisation et de dépigeonnisation. »
À anticiper sur toute opération de démolition ou de réhabilitation lourde : c'est une obligation préalable, pas une option.
La sanction a été durcie
Le même décret a créé l'article R.1312-14 du Code de la santé publique : le manquement à ces règles, ou aux arrêtés préfectoraux et municipaux pris en application de l'article L.1311-2, est puni de l'amende prévue pour les contraventions de 4e classe — contre la 3e classe auparavant. Le décret a par ailleurs ouvert la voie à l'amende forfaitaire.
Qui paie quoi
C'est la première question posée en assemblée générale, et la source de la plupart des blocages. Voici la logique, avec son fondement.
| Périmètre | Responsable | Fondement |
|---|---|---|
| Parties communes : caves, parkings, locaux poubelles, gaines, colonnes, cours, combles, façades | Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic | CSP R.1331-46 · RSD art. 119 · loi du 10 juillet 1965, art. 14 |
| Partie privative occupée par son propriétaire | Le copropriétaire | CSP R.1331-45 · RSD art. 119 (« propriétaires d'immeubles ») |
| Partie privative louée | Le bailleur au titre de la décence ; le locataire au titre de l'entretien courant | Loi du 6 juillet 1989, art. 6 et art. 7 |
Le point que la loi ELAN a réellement changé
Beaucoup de sites l'attribuent au décret « logement décent » de 2002. C'est inexact. L'article 142 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 a modifié l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose désormais au bailleur de délivrer un logement « exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites ». Une infestation rend le logement non décent — avec les conséquences que cela emporte sur le bail.
À noter également : il n'existe pas de « loi punaises de lit ». Plusieurs propositions ont été déposées, aucune n'a été adoptée. Ce qui s'impose aujourd'hui, ce sont les textes ci-dessus — et ils suffisent largement à engager la responsabilité d'un syndic ou d'un bailleur passif.
Deux obligations chiffrées que presque personne n'applique
Le Règlement Sanitaire Départemental reste applicable en complément du texte national. Son article 79 fixe des fréquences précises — et c'est souvent la première non-conformité relevée dans un immeuble.
« Les récipients à ordures ménagères, leurs emplacements ainsi que les locaux où ils sont remisés doivent être maintenus en constant état de propreté, désinfectés et désinsectisés aussi souvent que nécessaire et au moins une fois par an. […] Les conduits de chute des vide-ordures sont ramonés et nettoyés périodiquement et au moins 2 fois par an. »
Une colonne de vide-ordures non nettoyée est, dans la quasi-totalité des immeubles que nous reprenons, le foyer initial des blattes et des mouches. Le local poubelles est celui des rongeurs.
« Les propriétaires d'immeubles […] doivent prendre toutes mesures pour éviter l'introduction des rongeurs […]. Ils doivent conjointement avec les locataires ou occupants vérifier périodiquement si les caves, cours, égouts particuliers, entrepôts, locaux commerciaux, locaux à poubelles […] ne sont pas envahis par ces nuisibles. »
« Il est interdit de jeter ou déposer des graines ou nourriture en tous lieux publics pour y attirer les animaux errants, sauvages ou redevenus tels, notamment les chats ou les pigeons ; la même interdiction est applicable aux voies privées, cours ou autres parties d'un immeuble. »
L'interdiction de nourrissage s'étend donc aux cours et parties privées de l'immeuble. C'est la base juridique d'un rappel au règlement en cas de nourrissage par un occupant — sujet de conflit récurrent en résidence.
Pourquoi traiter appartement par appartement échoue
Ce n'est pas un argument commercial. C'est la conclusion du rapport d'expertise collective de l'ANSES sur les punaises de lit, publié en juillet 2023.
La dispersion inter-logements est documentée
L'ANSES a construit une échelle d'infestation à sept niveaux. Le niveau 4 correspond à la détection dans les appartements qui jouxtent le foyer initial ; le niveau 5 à « presque ou tous les appartements du bâtiment ». La propagation d'immeuble est décrite par le texte officiel comme une trajectoire prévisible, pas comme un accident.
Traiter les logements attenants est recommandé
L'agence recommande de permettre par voie réglementaire à un agent habilité d'accéder aux logements attenants — même étage, étage supérieur et étage inférieur — lors d'une intervention en immeuble. C'est la reconnaissance officielle qu'un traitement isolé ne suffit pas.
Les traitements dispersés aggravent le problème
L'ANSES relève que « l'usage croissant et répété d'insecticides augmente le risque de sélection de mécanismes de résistance ». Elle note aussi l'effet répulsif de certains produits, qui pousse les insectes vers les logements voisins. Cinq traitements individuels non coordonnés produisent souvent une infestation d'immeuble.
Ces montants sont des constats publiés par l'ANSES sur le parc français. Ce ne sont pas nos tarifs.
Les six points faibles d'un immeuble méditerranéen
Colonnes de vide-ordures
Graisses et résidus fermentés sur toute la hauteur : gîte idéal des blattes et des mouches, et chemin vertical vers chaque palier. Ramonage et nettoyage deux fois par an au titre du RSD, désinsectisation prescriptible par l'autorité sanitaire.
Local poubelles
Le point d'entrée des rongeurs. Le RSD impose des parois imperméables, une ventilation, des portes fermant hermétiquement et une désinsectisation annuelle. Dans les faits, c'est le local le plus négligé de la copropriété.
Gaines techniques
Nommées par l'article R.1331-47. Les traversées de cloison non rebouchées relient les cuisines et les salles d'eau d'un logement à l'autre. Tant qu'elles sont ouvertes, chaque traitement ne fait que déplacer la population.
Caves et parkings
Terrain des rats et des souris, avec un accès direct aux réseaux. Le RSD impose une vérification périodique conjointe du propriétaire et des occupants, et le CSP une ventilation permanente des caves.
Cours et corniches
Pigeons, guano, et surtout les acariens de nid (Dermanyssus gallinae) qui migrent vers les logements dès que les oiseaux quittent la corniche. Retirer les nids sans traiter les points de passage revient à déplacer le problème à l'intérieur.
Bassins et piscines
L'article 121 du RSD impose la vidange et le nettoyage hebdomadaire des bassins et récipients, et un traitement larvicide des piscines pendant les périodes de non-utilisation. C'est le levier moustique tigre le plus efficace en résidence.
Quelle majorité, et comment débloquer le vote
C'est le second blocage classique : les conseils syndicaux croient souvent devoir réunir une majorité renforcée. Ce n'est pas le cas pour l'essentiel de la prestation.
| Majorité | Ce qu'elle couvre |
|---|---|
| Article 24 — majorité simple | Entretien et maintenance des parties communes : contrat annuel de dératisation et désinsectisation, traitement curatif, nettoyage et désinfection des colonnes. C'est de la gestion courante. |
| Article 25 — majorité absolue | Travaux de transformation ou ajout d'équipement : pose de dispositifs anti-pigeons, obturation d'accès, grillages neufs, condamnation d'ouvertures. |
| Article 25-1 — passerelle | Si le projet recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote a lieu immédiatement à la majorité de l'article 24. Débloque un vote article 25 dans la même AG. |
| Article 18 — urgence | Le syndic peut faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à charge d'informer les copropriétaires et de convoquer immédiatement une AG. |
Ce que nous fournissons pour l'AG
Nos devis sont scindés : la prestation d'entretien d'un côté, relevant de l'article 24 ; les travaux correctifs de l'autre — obturation de gaines, grillages, réparation de colonne — qui relèvent de l'article 25 et doivent être votés séparément. Le syndic inscrit ainsi la bonne résolution à l'ordre du jour, sans risque d'annulation. En situation d'urgence sanitaire, nous remettons un constat daté qualifiant le niveau d'infestation et visant les articles R.1331-45 et R.1331-46 : c'est la pièce justificative dont le syndic a besoin pour engager l'article 18 sans exposer sa responsabilité.
Un traitement d'immeuble, pas une somme d'interventions
Diagnostic de bâtiment
Inspection des parties communes, des colonnes, des gaines, des locaux techniques et des caves. Qualification du niveau d'infestation sur l'échelle ANSES à sept niveaux. Identification des espèces — le protocole en dépend entièrement. Plan de l'immeuble avec repérage des foyers et des voies de circulation.
Devis scindé et qualifié
Un devis par bâtiment et par cage d'escalier, avec la clé de répartition exploitable en AG. Prestation d'entretien et travaux correctifs présentés séparément, chacun avec sa majorité. Nom et numéro de Certibiocide des intervenants, attestation d'assurance RC professionnelle.
Information des occupants
Notification préalable des copropriétaires concernés, au moins huit jours avant intervention en partie privative, par courrier remis au syndic. Consignes de préparation et de réintégration. Aucun accès forcé : l'inviolabilité du domicile est un principe constitutionnel, et le taux d'acceptation dépend entièrement de la qualité de l'information donnée en amont.
Traitement coordonné
Parties communes et logements attenants traités dans la même campagne, conformément à la recommandation ANSES. Priorité aux méthodes physiques et thermiques ; le chimique en appui, jamais en réflexe. Obturation des points de passage identifiés.
Contrôle et traçabilité
Rapport daté et signé : zones traitées, produits avec numéro d'AMM et substance active, dosages, méthode, opérateur et son numéro de Certibiocide. Fiches de données de sécurité jointes. Passages de contrôle inclus, avec critère d'arrêt sur relevé de pièges, pas sur observation à l'œil nu.
Nous intervenons aussi sur ces secteurs
Même exigence de traçabilité, protocoles adaptés à chaque contrainte d'exploitation.
Questions fréquentes des syndics
La majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Un contrat d'entretien des parties communes relève de la gestion courante, au même titre que le nettoyage ou l'entretien des ascenseurs. La qualification bascule en article 25 uniquement si la prestation s'accompagne d'un investissement matériel durable : obturation de gaines, pose de filets ou de pics anti-pigeons, grillages neufs. C'est pour cela que nous scindons systématiquement nos devis.
Oui, en cas d'urgence. L'article 18 de la loi de 1965 lui permet de faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Il doit alors informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale pour faire valider les travaux, et peut demander une provision plafonnée au tiers du devis estimatif après avis du conseil syndical. Attention : le défaut de convocation engage sa responsabilité civile personnelle. Nous remettons systématiquement un constat écrit qualifiant l'urgence sanitaire, qui est la pièce dont il a besoin pour justifier sa décision.
En pratique, oui — et il n'existe pas de droit d'entrée forcée, l'inviolabilité du domicile étant un principe à valeur constitutionnelle. La loi de 1965 prévoit toutefois qu'après notification par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d'huissier, au moins huit jours avant, les copropriétaires ne peuvent faire obstacle à l'accès dès lors que les circonstances l'exigent et que la jouissance de leur logement n'est pas altérée durablement. Dans les faits, le taux d'acceptation dépend surtout de la qualité de l'information donnée en amont.
Non, et c'est un malentendu fréquent. La Ville de Toulon écrit officiellement que pour les punaises de lit dans les parties communes, « le bailleur et le syndic doivent prendre toutes les mesures nécessaires », que son Service Communal d'Hygiène et de Santé n'intervient pas contre les punaises, les rongeurs et les blattes, et qu'elle ne distribue plus de raticide aux particuliers. Le maire dispose d'un pouvoir de police et peut mettre en demeure, voire faire exécuter d'office aux frais du propriétaire — ce qui est très différent de prendre la prestation à sa charge.
Partiellement, et la question mérite un avis juridique sur votre situation précise. L'annexe du décret du 26 août 1987 fixant la liste limitative des charges récupérables mentionne, à sa rubrique « Hygiène », les « produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures ». Le texte vise les produits — la question de savoir si la totalité de la prestation, main-d'œuvre et diagnostic compris, entre dans cette rubrique n'est pas tranchée de façon évidente. Nous détaillons nos factures pour que votre comptabilité puisse faire la ventilation.
Le rapport d'expertise de l'ANSES de juillet 2023 documente des déplacements de punaises de lit entre appartements et décrit une échelle d'infestation à sept niveaux allant du foyer isolé à l'immeuble entier. L'agence recommande de traiter les logements attenants — même étage, étage supérieur et inférieur. Elle relève aussi que l'usage répété d'insecticides augmente le risque de sélection de résistances, l'effet répulsif de certains produits poussant les insectes vers les logements voisins. Un traitement isolé déplace la population sans la réduire.
L'article 79 du Règlement Sanitaire Départemental impose que les récipients à ordures ménagères, leurs emplacements et les locaux où ils sont remisés soient désinfectés et désinsectisés aussi souvent que nécessaire et au moins une fois par an. Les conduits de chute des vide-ordures doivent être ramonés et nettoyés au moins deux fois par an. Ce sont deux fréquences opposables, rarement respectées, et presque toujours à l'origine du foyer initial.
Tout le Var, tous les Alpes-Maritimes et l'est des Bouches-du-Rhône : Toulon, La Seyne-sur-Mer, Hyères, Six-Fours, Sanary, La Garde, La Valette, Fréjus, Saint-Raphaël, Nice, Cannes, Antibes, Grasse, Menton, Marseille, Aubagne, La Ciotat et leurs communes voisines. Nous travaillons avec des syndics gérant plusieurs résidences sur ces trois départements, avec un interlocuteur unique.
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